Після річної перерви, пов’язаної з COVID-19, я вирішила використати першу можливість участі у міжнародних активностях та відвідала MIPIM 2021 у складі української делегації. Виставка задає тренди індустрії, дає багато інсайтів та знань від перших осіб всесвітньо відомих компаній.

Цього року виставка проходила в скороченому форматі. На заході було всього близько 5 тис осіб — у 5 разів менше звичайного. Але українській делегації це дало більше переваг. Менше конкуренція зі сторони схожих ринків дозволила легше призначити зустрічі з міжнародними фондами та інвесторами, з якими було складно зустрітися раніше. Замість стандартних 15-хвилинних зустрічей ми вели докладні діалоги і презентували локальні проєкти.

Нам, як і раніше, доводилося розповідати багато загальної інформації про країну, пояснювати політичні аспекти, давати макроекономічні дані. Глобальні компанії, з якими ми спілкувалися, вже ведуть свою діяльність у Польщі, Словаччині, Румунії в сегментах комерційної, житлової нерухомості, в альтернативних секторах, таких як медицина. Великі турецькі гравці зацікавлені в індустріальному та інфраструктурному секторах, у проєктах, пов’язаних із сонячною енергетикою.

Серед основних трендів, які активно обговорювалися на виставці, можна виділити діджиталізацію офісних просторів; зростання попиту на орендне житло; диверсифікацію секторів житлової нерухомості; підвищений інтерес до логістики та медичної нерухомості.

Диджиталізація офісних просторів

Стартапи, представлені на MІPIM Startup Competition, були присвячені диджиталізації офісної нерухомості та переосмисленню використання будівель.

Не докладаючи великих зусиль, вже сьогодні кожен може:

• розглянути, порівняти та оцінити всі пропоновані функціонуючі об’єкти нерухомості з точки зору інвестицій та пасивного доходу;

• отримати всю технічну інформацію про обраний об’єкт (від планів поверхів та схем інженерних мереж до розмірів комунальних платежів та терміни ремонту обладнання);

• купити будинок з орендарями; стати співінвестором чи орендувати приміщення;

• оптимізувати витрати ресурсів та знизити комунальні платежі;

• створити комфортне середовище для всіх орендарів шляхом нетворкінгу, комунікацій, прозорості та обміну інформацією;

За словами головного виконавчого директора JLL Енді Поппінка, ще в січні 2020 року 87% співробітників працювали в офісі щодня. Сьогодні лише 55% бувають в офісі три рази на тиждень. Люди приходять в офіс для комунікації та нетворкінгу, а не на своє робоче місце. Тому диджиталізація та гнучкість офісного сектора дуже важливі.

Офісна будівля Bishopsgate в Лондоні, Великобританія. Сертифіковано Wired Score Platinum за якість цифрової інфраструктури. Переможець MIPIM Awards 2021 / Фото: надано автором

Цей тренд вже спостерігається в Україні, але поки представлений недостатньо широко. Це зумовлено інерцією щодо переоснащення існуючих будівель. А ось нові проєкти, які зараз тільки проєктуються і будуть реалізовані через 1,5–2 роки, у більшості випадків вже будуть оснащені всім необхідним обладнанням. Як тільки споживачі оцінять ці інновації і відчують позитивний ефект, діджиталізація будівель з інновації перетвориться на норму.

Диверсифікація житлової нерухомості

Один із головних постковидних трендів — зростання попиту на якісне житло. За словами Ізабель Шемами, глобального керівника AXA IM Alts і CEO AXA IM, ситуація з ковидом повернула нас усіх до «есенціальності», найважливішого, а це житло і логістика. Наприклад, AXA IM Alts минулого року придбала нерухомість на 7,6 мільярдів євро. 47% – це житлова нерухомість, понад 20% – логістика.

У Європі виник і почав набирати обертів ще один новий тренд — попит на спеціалізоване житло для різних груп населення.

Можна виділити п’ять перспективних сегментів житлової нерухомості:

● Single-family houses. Квартири для людей, які живуть без сім’ї або з партнером без дітей. Такий вид житла має багато громадських зон, гарну сервісну інфраструктуру. Найчастіше це орендне житло.

● Житло для сімей з дітьми передбачає відповідну інфраструктуру — сади, школи, дитячі майданчики.

● Care homes — спеціалізоване сервісне житло для людей, які потребують особливого догляду. Таке житло не обов’язково призначене для людей похилого віку.

● Колівінги та студентське житло

● Будинки для людей похилого віку

Експерти прогнозують, що в найближчі десять років кожен із цих сегментів зросте в окремий незалежний ринок нерухомості.

BaseCamp Student, житло спільного користування для 900 студентів, аспірантів та пенсіонерів у Люнгбю, Данія. Переможець MIPIM Awards 2021 / Фото: надано автором

Поки що в Україні цей тренд популярністю не користується. Можливо, це пояснюється великою кількістю старого житлового фонду, невисокою вартістю нового житла за порівнянням з Європою та відсутністю іпотеки. Крім цього, подібні проєкти орендного житла на заході фінансуються, як правило, інституційними інвесторами.

Світанок логістичної нерухомості

Пандемія сприяла розвитку ринку логістичних послуг. «Люди в різних країнах усвідомили, що глобальні мережі постачання товарів на практиці дуже тендітні і не витримують криз і непередбачених викликів», — каже Джозеф Газель, голова інвестиційного спрямування Prologis.

Наприклад, один корабель може заблокувати Суецький канал і зупинити всі поставки. Тому зараз уряд кожної країни зацікавлений не залежати від одного постачальника. Це дає поштовх розвитку логістичних мереж по всьому світу.

Багато інвестиційних компаній переорієнтують свої інвестиції з офісного та житлового сегменту саме в логістику.

Невеликий склад P4 – Pole Paris Pantin Pré-Saint-Gervais під кільцевою дорогою в Парижі, Франція. Переможець MIPIM Awards 2021. / Фото: надано автором

Попит на якісні медичні проєкти

Цього року тема медицини була широко представлена. На всіх зустрічах інвестори цікавилися цим сегментом. Серед основних тенденцій медичного сектора:

• Зростання кількості та якості медичних об’єктів нерухомості.

• Переоснащення існуючих об’єктів з урахуванням нових вимог та нових обставин.

• Зростання обсягу інвестицій та зростання прибутковості.

• Посилення вимог до медичних будівель: обов’язкова відповідність «зеленим стандартам» (LEED, BREAM або аналоги), зниження експлуатаційних витрат.

• Розвиток сервісів дистанційного обслуговування та підтримки пацієнтів (виїзні бригади, доглядальниці, медсестри за викликом);

• Виділення сервісів «мати і дитина» в окремий напрямок, відокремлений від інших клінічних відділень та організація повного комплексу послуг в одному місці;

• Відхід від звичного правила «одна будівля — один оператор». Створення медичних хабів (med hubs), де під одним дахом зібрано кілька різних операторів, а сама будівля збудована і керується за гроші спеціальних медичних інвестиційних фондів.
  

  Госпіталь CHC MontLégia у Льєжі, Бельгія. Будівля поєднала 6 незалежних клінік. Загальна площа – 113 000 м2. 260 млн євро інвестицій. Переможець премії MIPIM Awards 2021 / Фото: надано автором

  В Україні ринок приватної медицини лише почав розвиватися. Великі мережі та оператори поки що є лише у столиці та великих містах. Сьогодні максимальна площа приватного шпиталю в Україні становить 15 тис. м2, а медичні мережі налічують 20-30 відділень. Тож європейський досвід для нас є орієнтиром. Це можливість перейняти найкращі рішення.